一、仓储企业运营情况典型调查

　　根据中国物资储运协会对60个大型会员单位的统计，2011年样本仓储企业生产经营状况基本良好，但也有一些不稳定因素。主要经营指标完成情况如下：

　　1.预计主营业务收入280亿元，比上年增长16%，利润4.83亿元，增长12%。货物吞吐量8281万吨，比上年减少60万吨，社会平均库存期末462万吨，比上年减少9万吨；货物周转次数为8.96次，比上年下降0.64次，库房空置率1.5%，比上半年增加1.2个百分点，现货市场席位出租率为89%，下降7个百分点。     

　　2.仓储企业生产经营的主要特点：

一是下半年业务量下降幅度较大。由于制造业增速下滑和货币政策偏紧的影响，致使采购数量下滑。加上大宗商品价格上涨和波幅过大，使许多贸易商在等待观望，直接影响到生产资料如钢材、有色、塑料等的流通量。尤其在8月份之后，库存物资明显减少。上海、广州等沿海地区，货物吞吐量下降幅度高达15%~22%。

　　二是货物周转次数放慢。2011年为8.96次，比2008年的9.5次、2009年的9.25次、2010年的9.6次低了0.54、0.29和0.64次。意味着货物流通放慢、在库时间延长和资金周转不灵活。

　　三是仓储业务利润主要来源于增值服务，业务构成和收入构成发生重大变化。传统的保管业务盈利为负，而货运代理、现货市场、质押监管、加工、配送等业务均盈利。库房业务收入超过货场业务收入，比上年增长26%，而货场业务收入出现负增长。说明客户对库房的需求增加，对露天货场的需求减少。这或许会成为一个转折点。

　　四是铁路运输业务收入增长43%，大大高于以往年份。在公路运输受道路通行费、油耗、乱罚款等因素的影响下，越来越多的客户选择了铁路运输。

　　五是电子商务物流、电视购物物流对仓储的需求增长。一些仓储企业已在与京东商城等单位合作，提供电商物流服务。

　　六是金融物流业务增长38%，低于往年的增长速度，但依然属高速增长。2011年该项业务尚未出现大的风险事件，主要得益于管理力度的加大和客户选择的优化。

　　二、2011年仓储行业重要事件及影响

　　1.国务院办公厅下发38号文件——《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》，其中多处条文与仓储业有关，将对我国仓储业发展产生重要影响。

　　主要包括：结合增值税试点，尽快研究解决仓储、配送和货运代理等环节与运输环节营业税税率不统一的问题；研究完善大宗商品仓储设施用地的土地使用税政策，既要促进物流企业集约使用土地，又要满足大宗商品实际物流的需要；加大对物流业的土地改革支持力度，科学制定全国物流园区发展专项规划，对纳入规划的物流园区用地给予重点保障；明确物流业类别；整合物流设施资源；加大对物流业的投入，加快推动适合物流企业特点的金融产品和服务方式的创新、积极探索抵押或质押等多种贷款担保方式，进一步提高对物流企业的金融服务水平。

　　2.城市驱赶仓库的速度加快。

　　几乎所有大中城市都在扩容，以城市总体规划变更、组建新区、经济区等方式扩大城市规模，各省会城市、重要节点城市都在进行新城建设。这就使大批仓库被规划掉，在此情形下，一部分仓储企业改行，将土地开发了事；一部分仓储企业被迫外迁，而外迁又没有足够的仓储用地供给，或者因为土地价格连年攀升而无力重建。据中国物资储运协会调查，大约有40%的仓储企业已经或将在今后几年遇到搬迁问题。

　　3.集约节约使用土地和仓储业大量用地的矛盾更加突出。

　　从国家土地控制的情况看，18亿亩耕地的红线已经逼近。2008年，耕地拥有量18.257亿亩，而建设用地的需求逐年增加，2010年批准建设用地48.45万公顷，是2003年的9倍多。而仓储业是占用土地较多的行业，每万平米土地最多只能建5000平米库房，道路、停车场、装卸区、辅助区、绿化等占地较多。无论堆存或使用货架，库存容量都有一定限度。由于土地严控，目前许多物流园区都尚在土地规划或等待土地指标之中。

　　另据国土资源部的公报，2008年我国出让土地16万公顷，总价9600亿，平均600元/┫；而2010年出让土地29.15万公顷，总价2.71万亿元，平均926.3元/┫，价格上升50%以上。2010年工业用地平均地价为629元/┫，合41.95万元/亩。地价的升高，拉升了仓储成本，从而提高了仓储租金。北京、上海、广州、深圳的高等级仓库租金分别达到1.1元、1.2元、1.3元、1.4元/平米天。

　　4.物流园区建设热情高涨，但由于地方政府在容积率、投资强度、税收贡献、就业人员等四个方面提出较高的要求，物流企业拿地的黄金时期已经过去。

　　自2003年国家发出清理整顿园区的文件后，物流园区得到了空前的重视和发展。其主要原因：一是物流园区是充分综合使用土地和物流设施的形式，有客观的物流需求；二是土地稀缺、升值潜力巨大。任何业务的利润率都无法和土地升值率相比。同时，土地资本化后，企业的资产总额会成倍增加，信用等级大幅度提升；三是物流园区成为政府的抓手。30年来各种各样的园区经济给当地政府带来GDP增长的经验,物流聚集会为商流和投资创造条件,使物流有可能成为下轮经济增长的领头羊。因此，几乎各地政府都在把物流业规划为当地的主导产业,以期吸引投资,聚拢资金，增加就业，增加税收和土地出让收入。

　　在土地紧缺和GDP考核以及财政支出的压力下，地方政府在招商时规定了招商条件，比如投资强度每亩150万元以上，每年税收在20万元/亩以上，建设容积率大于2等。这使土地取得成本和使用成本高涨与仓储企业微利的矛盾更加突出。仓储业营业税从5%降到3%是举手之劳，但与增值税改革捆在一起时，又让企业开始了漫长的等待。如果不开展增值服务，仓储业的收入利润率大约只有2.5%，资产利润率不到1%。而营业税为5%，房产税12%，所得税25%，能用于积累的资金很少。至此，我们就会明白仓储企业期待土地升值愿望有多么强烈。这就是不赚钱也要占地的怪现象。这些条件驱使物流园区向商贸园区、总部园区方向发展,向投资回报更快的项目倾斜。

　　5.普洛斯等国际物流地产商经营方式转变，经营规模扩大。

　　2010年10月18日在新加坡上市后，普洛斯(中国)收购深基地19.9%的股权，成为其第二大股东；收购了传化物流60%的股份、维龙物流90%股权、宇培集团49%的股权、中国航港发展限公司53%的股份，连下五城，战果颇丰。一是扩大了实物资产的份额，伸出了更多的购地触角；二是拥有一支物流运营的队伍。普洛斯已牢牢站稳中国仓储业第一的位置。

　　6.仓储物流中心成为物流业竞争的焦点之一。

　　京东商城将在沈阳建东北地区总部，投资15亿美元建物流中心和改善技术装备。苏宁规划在广州建华南地区总部，其物流中心占地面积18万平方米，建筑面积19万平方米，拥有30万个货位。同时，苏宁规划在全国建设60个物流基地，其中已建成北京、杭州、南京、沈阳、成都、合肥、无锡七个，即将动工的有广州、天津、青岛、徐州、重庆、厦门、北京二期七个。可以看出，商贸流通企业都极为关注物流基地的建设，一方面，发展区域物流中心是支撑业务扩张的必要条件；另一方面，现有的物流设施远远落后于企业发展的需求。几年前，就出现总量10万平米、单体库2万平米的需求，现在又增长为总量20万平米、单体库4万平米的需求。而目前没有一家仓储企业有此能力满足这样的需求。

　　三、2012年仓储业展望

　　1.仓储与运输配送企业的融合趋势。

　　根据中国物资储运协会对34家五A级物流企业和33家两业联动示范企业的调查，有64家企业拥有自己的仓库和仓储业务。同时大型电子商务公司如阿里巴巴、京东商城等都在大规模建设自有库房；快递企业和网络性运输企业也在建设自己的货物集散中心。越来越多的物流活动需要在仓库中进行，笔者曾统计过上述67家企业的仓储服务项目，多达40多项。此外，特种仓库的需求量也会增加，如冷库、医药、化工危险品、煤炭、食品类仓库等。

　　2.物流中心和物流园区的布局将会调整和规范。

　　这是因为：一方面，我国经济结构调整和产业结构调整变化较大，中西部物流增速加快；另一方面，大宗商品的流量和流向及货品结构也发生变化，使物流设施也相应变化。但无论何种变化，都需要认真解决物流园区科学规划问题，园区规模应该与其承担的功能相匹配，物流园区的选址应该与综合运输体系结合在一起。当前最大的危险是借发展物流园区的名义造城，不顾实际需要盖高楼，建大厦，办市场，造酒店。基础物流设施建设被忽视，全国铁路专用线已从1.8万条减少到9700条，能进行海铁联运的码头屈指可数，公路主枢纽规划的落实，值得担忧。

　　3.仓储业将进入高技术时代。

　　一是更广泛应用信息技术，增加计算机应用的覆盖面。

　　二是更广泛使用机械化、自动化的装卸搬运技术和分拣技术。这是因为人力成本持续上升，必需用机械化、自动化、信息化来取代人力。同时货物的精细化，要求设备和作业的精细化，以提高效率和准确度。

　　三是引进和应用先进的仓储管理技术，如看板管理、精益管理，持续改进、平衡记分卡等。当前是我国经济结构调整的关键时期，也同样是物流设施调整的关键时期，调整好了，会对经济有促进作用，调整不好将会拖经济的后腿。物流布局不当会加大物流成本，从而增加商品流通费用，推高物价，造成浪费。

　　4.商贸与物流的融合趋势。

　　一是物流企业更加主动为商贸企业服务。二是越来越多的商贸企业开始进入物流领域，如厦门建发、象屿集团、开滦物流等；同时也有越来越多的物流企业开展商贸活动，如中储股份、中铁物资、厦门嘉晟等。商贸企业做物流，可以增加服务功能，争取更多客户，保证货物安全；物流企业做贸易，可以充分利用资源，增加信贷额度，分得商业利润。但也有专家担心，商贸与物流一体化会降低专业化的高效率。

　　5.仓储物流业与制造业联动发展。

　　根据国家发改委经济运行局的分析，两业联动的广度、深度都有较大进展。两业联动的模式主要有：供应商管理库存、越库操作、入厂物流、采购物流、销售物流、加工、组装、质押融资、巡回取货、调达物流、项目总包、区域总包等。有许多物流企业还与制造企业合资成立物流公司，为后者提供专业化物流服务。

　　6.公共物流园区和租地建库的模式将被重视。

　　在广东等建设土地稀缺地区，已出现了租地建库的趋势。即土地所有者不再将土地50年使用权一次性出让给物流企业，而是采取土地租赁方式，租期一般在20年之内，租金每年支付。这样做的好处是土地利用灵活适应了城市发展的需要，政府减少对土地财政的依赖，物流企业一次性支出成本降低等，但也使物流企业的投资缺乏安全感和长期性。

　　有关部门应研究完善公共物流园区和租地建库并行的方案，即在适合建物流设施的地区规划物流园区，土地属国有，用途为物流，政府建物流设施，物流企业租用。也可由企业租地建库，租期为30年，租金每月或每年支付。到期后如果土地规划不变，原租地企业优先续租；如果变更，则依法收回土地，并给予补偿。还应规定：土地只能用于物流活动，不允许随便改变用途，不允许转租，物流设施占地面积需超过用地面积的50%。这样的好处是使城市拥有较为长期的物流用地和物流设施，减少对土地的炒买炒卖，降低物流企业的负担等。