北京市城市更新行动计划发布，防止大拆大建

　　8月31日，北京市发布印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》的通知。其中涉及商办部分，《行动计划》指出，到2025年，完成22个传统商圈改造升级；对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

　　近日，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。通知要求，严格控制大规模搬迁；不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

　　克而瑞点评：

　　8月31日，北京市印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，加快推动城市更新。从政策层面看，北京市将有效疏解非首都功能，引导需求向外部区域转移，为城市更新创造巨大空间。一方面，北京将不断发展城市外围区域，引导需求向外围区域转移，合理配置全市资源。另一方面，疏解非首都功能，有助于推动京津冀协同发展。现代服务业、高精尖产业，有望成为改造后重点发展的产业方向。

　　从市场层面来看，北京市物业改造升级空间大，商办楼龄超15年的物业占比均超三成。据克而瑞资管北京监测，十大商务区写字楼房龄超15年的建筑面积占存量总面积的38%，商业物业占比亦超过33%。

北京十大商务区写字楼楼龄情况

数据来源：克而瑞资管，CAIC

　　同时，北京城市更新领域，专业机构涌现，通过城市更新实现资产盘活与价值提升。近两三年以来，以高和、高瓴、吉宝资本、黑石、GIC等为代表的投资机构频频在非住领域进行大宗交易，收购一线及主要核心城市的写字楼、商业、产业园等投资性物业，寻求核心增益型及机会型投资机遇。北京已连续三年大宗交易超过500亿元以上，2020年北京大宗交易统计成交39宗共计664亿元，其中涉及城市更新类交易额占比约25%。资产并购后，投资机构通过对资产的持续运营管理，实现城市更新项目的不断增值。

　　总体来看，城市更新已经进入新阶段，转向存量提质改造和增量结构调整并重，质量化发展与可持续发展成为主要特征。城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。相对旧改，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，内涵扩展到城市规划、产业结构更新与升级等多方面的内容。城市更新是一个城市发展的永续过程，中国的城市更新正在进入到有机更新的新阶段，正由大拆大建、规模化更新建设时代，逐渐过渡到质量化、可持续发展的城市更新时代。

行业动态

　　1）国家统计局：8月份制造业采购经理指数继续保持在扩张区间，非制造业商务活动指数受疫情影响回落明显

　　受近期国内疫情汛情等因素影响，8月份制造业采购经理指数为50.1%，比上月回落0.3个百分点，继续保持在扩张区间；非制造业商务活动指数为47.5%，低于上月5.8个百分点，落至临界点以下，其中建筑业为60.5%，高于上月3.0个百分点，位于高位景气区间，服务业为45.2%，明显低于上月7.3个百分点；综合PMI产出指数为48.9%，低于上月3.5个百分点。

　　2）国新办“住有所居”新闻发布会

　　8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部有关负责人介绍了住房和城乡建设事业为全面建成小康社会作出的重要贡献。同时，会议提出在进一步完善住房保障体系、继续全面落实房地产市场长效机制、实施城市更新行动等方面加强举措，努力实现全体人民住有所居，解决好新市民青年人住房困难问题。

　　3）北京统计局：聚力高质量，上半年京津冀经济持续恢复向好

　　上半年，京津冀三地持续统筹推进疫情防控和经济社会发展，生产需求逐步恢复，新兴动能培育壮大，协同发展稳步推进，区域经济呈现稳定恢复、稳中向好态势。

　　4）北京：印发城市更新行动计划，有序推进产业园区升级改造

　　近日，北京印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》的通知。其中涉及商办部分，《行动计划》指出，到2025年，完成22个传统商圈改造升级；对需要改造或有升级改造需求的产业园区，以及属于产业禁限目录、不符合安全生产和生态环境要求、闲置低效的产业园区和老旧厂房开展评估，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

　　5）今年北京拟供应131宗租赁住房用地项目，供应总量较往年大幅提升

　　北京市规划自然资源委8月30日对外发布了131宗拟于2021年供应的租赁住房用地项目信息。这是北京市首次集中对外发布全年租赁住房项目供地信息，供应总量较往年大幅提升。

　　6）上海：上海市规划资源局发布《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》

　　9月1日，上海市规划资源局发布《上海市国土空间近期规划（2021-2025年）》，《规划》提到，加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的市域空间新格局，推进东西两翼国家战略承载区的高质量建设，推动南北两侧金山宝山地区转型升级，全面建设崇明世界级生态岛。

　　7）成都加快发展保障性租赁住房，2021年计划筹集建设6万套

　　成都市提出，“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套（间）。保障性租赁住房承租人可以按照规定申领居住证，居住证持有人按规定享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。

　　8）杭州人才吸引力位居第二，居住保障工作先行

　　据杭州市住保房管局消息，截至目前，杭州保障性住房新开工106.7万平方米，提前超额完成全年目标。今年，住房保障工作被列入2021年杭州市民生实事项目，明确分配公共租赁住房实物配租房源5000套、货币补贴保障家庭3万户，新开工保障性住房100万平方米。

企业动态

　　1）华南城与招商蛇口订立战略合作框架协议

　　2021年9月1日，公司的全资附属公司——华南城集团有限公司与招商蛇口签订战略合作框架协议，作重点研究现有板块的资产整合及存量开发事宜。此次合作，体现了双方在长期战略发展思路上的高度契合，各自发挥优势，重点在城市商业综合体、房地产开发、城市更新(含旧城改造)、商业运营及物业管理等方面开展广泛深入合作。

　　2）美凯龙按计划向远洋转让资产

　　9月1日，红星美凯龙发布关于出售、转让资产的进展公告，天津远璞已累计持有红星企发51%的股权，剩余红星企发19%的股权交易仍将按计划分阶段实施。根据此前7月18日远洋集团与红星控股签订的协议，远洋集团将通过天津远璞收购红星控股子公司红星企发70%股权。

　　3）金茂物业冲刺港股IPO：高端物业管理服务领导者，写字楼月均收费达27.3元

　　金茂物业发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）于8月31日正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，中金公司和汇丰担任联席保荐人。

　　招股资料显示，金茂物业是TOP20地产开发商中国金茂旗下子公司，其历史可追溯至1993年，该年中化集团（中国金茂控股股东）设立中化酒店，自此即为中国金茂的前身及其附属公司开发的物业提供物业管理服务。除物业管理服务之外，金茂物业亦提供各种增值服务，包括社区增值服务及非业主增值服务。

　　4）南都物业：部分长租公寓项目已盈利，将向轻资产模式转型

　　9月1日，南都物业2021年半年度业绩说明会召开。赵磊表示，公司长租公寓业务实际经营状况目前已稳定向好，部分公寓项目已盈利，大悦商业子公司上半年亏损主要因旗下群岛酒店业务，受到疫情持续影响导致，而非长租公寓业务导致亏损。未来公司长租公寓业务将向轻资产运营模式转型，减少前期装修等重资产投入，该模式可在项目承接初期即实现盈利。

　　5）天虹签约长沙市鄱阳汇金中心项目，商业建面12万

　　近日，天虹数科商业股份有限公司在长沙市雨花区洞井街道办事处举行合作签约仪式，正式进驻鄱阳汇金中心项目。项目位于长沙市雨花区韶山路与万芙路交汇东南角，共计7层，总面积约12万平方米，是目前天虹在湖南最大的购物中心旗舰店。项目定位为“畅享欢乐时光的时尚生活中心”，以潮玩时尚、亲子欢乐、品质生活为主打，同时融合湖南文化特色和天虹数字化智慧零售服务。

　　6）中海将打造首个5A级近零能耗高层写字楼

　　8月31日，中海企业集团碳中和研讨会暨总部大厦零碳示范项目设计专家评审会在深圳召开。专家评审委员会，一致认为中海新总部大厦打造国内首个5A级高层写字楼近零能耗建筑和零碳建筑（运行阶段）技术方案可行，达到国际先进水平。

　　7）大悦城控股上半年投资物业营收24.71亿

　　2021年上半年，大悦城控股投资物业及相关服务实现营业收入24.71亿元，同比增长21.86%。大悦城控股持有已开业10个大悦城购物中心、1个春风里项目及1个祥云小镇项目，商业面积约188万平方米。报告期末，公司在建拟建的大悦城、大悦春风里、祥云小镇共17个，商业面积约176万平方米；其他非标准化产品管理项目（如成都鸿云悦街、杭州运河文化中心、北京永丰悦界等）共8个，商业面积约14万平方米。今年下半年预计将有苏州大悦春风里、长沙大悦城、北京丰台大悦春风里、重庆大悦城、武汉大悦城等5个项目开业，总计商业面积65.9万平方米。

　　8）万达商管：上半年收入226亿元，同比增长32.06%

　　大连万达商业管理集团股份有限公司披露的2021年公司债券半年度报告数据显示，公司上半年收入226.8亿元，同比增长32.06%；毛利率68.44%，同比下降3.71%，利润总额95.15亿元。其中，投资物业租赁及管理收入209.96亿元，同比增长30.15%，毛利率72.22%；酒店运营收入6.57亿元，同比增长111.81%，毛利率43.63%。未来公司将实施“轻资产”战略，不断丰富产品及商业业态，运用先进技术平台和手段，推动线上线下融合及业务创新。

项目动态

　　1）通州富力中心C01栋写字楼及E01商场裙楼实现封顶

　　8月31日，据通州发布官方微信，北京副中心六大商业综合体之一的通州富力中心C01栋写字楼及E01商场裙楼实现封顶，通州富力中心位于地铁上盖，总建筑面积约63万㎡，其中购物中心约8万㎡，两栋超甲级写字楼建筑面积约12万㎡，均建在TOD商业之上。

　　2）北京环球度假区将于9月下旬正式开放，北京环球影城门票将于9月14日正式开售

　　巨型文旅项目北京环球度假区将于9月20日正式开放，项目包括北京环球影城主题公园、两家度假酒店、北京环球城市大道，其中北京环球影城主题公园包括7个主题分区。该项目自2001年签署合作意向书，2014年正式获批。

　　3）金地·启汇中心耀世启幕

　　近日，位于北京金盏金融商务区的金地·启汇中心举行启幕活动，该项目为金地集团打造的商务综合体，总建筑面积约6.8万㎡，包括4.8万㎡办公和2万㎡自持运营配套。

　　4）南宁五象万象汇9月5日开业

　　9月5日，南宁五象万象汇正式开业，这也是华润置地在南宁打造的首座万象汇。项目位于华润二十四城综合体区域，商业体量6万㎡。南宁五象万象汇强调“亲民”属性，打造“家庭生活延伸空间”，同时引进50多家首店品牌，包括万家CiTY华南首店、沉浸式儿童成长游乐场meland club广西首店、以及奈雪的茶等区域首进品牌。

　　5）9月，11座万达广场将开业

　　9月1日，万达宣布9月全国将有11座万达广场开业，遍布广东、湖南、山东、安徽、河北、天津、海南、湖北、辽宁、上海、福建11个省市区，其中5座将于9月30日同时开业。

　　6）上海大虹桥将新增80万平方米商业体，首批入驻商户名单剧透

　　近日，大虹桥板块大型商业体万科天空之城首批入驻的商户名单已经提前曝光，包括：NIO蔚来House、Nitori、CGV影院、威尔仕W Fitness等主力店；粒子狂热、UNIQLO、MUJI等时尚、新兴业态；Baker&Spice、Peet’s以及Seesaw Coffee等知名餐饮品牌及外街深夜小酒馆类餐饮业态，以及弹力猩球、奈尔宝儿童乐园、全国首家亲子剧场造梦盒子ZMBOX等儿童业态。

　　7）中关村科技园区丰台园打造多元融合的高品质活力中心

　　经过30年发展，丰台园已成为丰台区经济发展的主引擎和科技创新的主战场、首都重要的产业功能区和高技术创新基地。总收入由建园初期的6200万元上升到2020年的6900亿元，留区税收41.4亿元。

　　8）北京国际设计周永久会址项目年底将竣工交付

　　北京国际设计周永久会址项目已完成钢结构施工，屋面完成60%，幕墙已开始龙骨安装，地下结构进入机电安装阶段，预计于10月下旬实现外立面亮相。目前，项目已进入倒排工期的冲刺阶段，年底前将竣工交付。

大宗交易

　　1） 中天金融拟出售中天城投100%股权

　　8月31日，中天金融发布公告称，公司拟出售中天城投100%股权，并于8月 30日与佳源创盛签署了《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》，股权转让价款暂定为180亿元。

　　2） 京东39.9亿港元收购物流资产

　　9月3日，京东智能产业发展和中国物流资产控股有限公司联合公告，京东智能产业发展将要约收购中国物流资产(01589.HK)9.165亿股股份，占中国物流资产已发行股本约26.38%，购买价为每股待售股份4.35港元，交易总代价39.9亿港元。

　　3） 旭辉拟出售上海领航社项目30%股权

　　9月2日，旭辉集团公告，拟以2.13亿元出售上海领航社项目公司30%权益。领航社项目为主要由公寓、商业及写字楼组成的综合体，由旭辉与中国平安共同打造，部分物业为自持。

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